Меню

К нам пришли управляющие компании, или Любой каприз — за ваши деньги

3 ноября 2006 в 13:00
Наша справка: “Управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме” (ст.161 ЖК РФ).
Новый Жилищный кодекс РФ вступил в действие 1 марта 2005 года./иgt;
     Этот разговор я услышала, когда только подходила к ДК "Надежда", где 10 октября должна была состояться встреча представителей одной из управляющих компаний, занимающихся содержанием многоквартирных домов, с жителями городского округа "Котельники". Крепкий энергичный мужчина, собрав вокруг себя нескольких благодарных слушателей, возмущался, что никому ничего не нужно. Люди не готовы что-либо предпринимать, пока "над ними не каплет". А то, что до нового года нужно выбрать, кто и каким образом будет управлять нашими домами, некоторых горожан мало волнует. Спохватятся, когда начнутся проблемы… Оратор успокоился только когда к месту встречи подошли зам. главы администрации Татьяна Ивановна Коломиец и представители группы компаний "Ирис". Мы прошли в зал, где и состоялся весьма любопытный разговор, содержание которого я хочу передать нашим читателям.  
Т.И. Коломиец: /иgt;  
- Я вижу, что здесь собрались самые активные жители нашего города - представители товариществ общественного самоуправления. Это те люди, которые сами содержат свои дома, дворы, помогают нам всем, чем можно. Именно с ними в первую очередь мы и решили поговорить о формах управления жилыми домами, одну из которых необходимо выбрать каждому собственнику жилья.  Инициативы с вашей стороны я пока не вижу, а времени осталось очень мало. Для того чтобы помочь вам в этом разобраться, мы пригласили людей, которые не первый год решают подобные проблемы. На все вопросы готовы ответить эксперт по управлению недвижимостью группы компаний "Ирис" Сергей Алексеевич Ефимов и главный инженер этой же группы Игорь Яковлевич Докукин./иgt;  
С.А. Ефимов:/иgt;  
    - Всем известно, что существует новый ЖК РФ, который обязывает собственников жилья до 1 января 2007 года определить форму управления в том или ином жилом доме.
   Жилищный кодекс предлагает нам на выбор несколько вариантов обустройства дальнейшей судьбы каждого конкретного здания. Можно организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или выбрать управляющую компанию (УК) без создания ТСЖ и напрямую заключать договоры с УК. А можно нанять управляющую компанию и при этом создать ТСЖ, чтобы ее контролировать.
   Часто жильцы спрашивают нас,  что лучше -УК или ТСЖ?  Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Необходимо проанализировать каждую конкретную ситуацию.
   Когда у собственников жилья нет опыта для того чтобы заниматься эксплуатацией собственного дома, они нанимают УК или заключают договор непосредственно с ЖКО.
   Бывает, что в доме создается инициативная группа, готовая взять на себя ответственность. И тогда она объединяется в ТСЖ. Что происходит дальше? Товарищество оформляется юридически, а затем открывается лицевой счет, на который перечисляются все платежи данного конкретного дома или их группы. Затем ТСЖ выбирает правление и председателя, а они от имени жильцов решают, как поступать с деньгами: кому, сколько и за что платить, что ремонтировать в первую очередь, а с чем подождать и т.д.
    Если начинают работать люди, которые знакомы не только  с юридическими аспектами существования ТСЖ, но и разбираются в технической эксплуатации дома, конечно же, они могут позволить себе создать товарищество.
   Но хочу сразу же сказать, что исходя из опыта работы с инициативными группами в Москве мы видим, что ситуация не везде и не всегда радужная. Люди не имеют опыта по управлению и эксплуатации подобных жилых домов. А это приводит к плачевным результатам: где-то ТСЖ разоряются, где-то образуются большие долги.
   Существует и другой вариант - люди, не имеющие опыта, доводят до аварийного состояния инженерные коммуникации, и тогда положение исправить очень сложно. К нам часто обращаются граждане, чьи дома находятся в аварийном состоянии, и просят помочь. Мы, конечно, идем навстречу, пытаемся как-то решить эти вопросы, но не везде это удается.
    Конечно, любая частная УК не работает себе в убыток. Она всегда в своей работе закладывает определенную прибыль. Но одно дело, когда эта прибыль разумная, другое - когда она задирается до предела. В Котельниках мы готовы придерживаться городского тарифа, установленного администрацией. Даже можем его немножко снизить. Но для этого необходимо выдержать ряд условий: группа домов должна находиться рядом. Для нас это упрощает систему управления и эксплуатации и сокращает расходы на содержание.
    Перед тем как приступить к работе, мы очень тщательно готовим расчеты и сообщаем людям, что и за какие деньги они смогут получить./иgt;/иgt;/иgt;/иgt;/иgt;/иgt;/иgt;/иgt;/иgt;/иgt;  
   - Уточните, пожалуйста, что такое управляющая организация?/иgt;   И.Я. Докукин:  
   - Это такая организация, которая управляет конкретным зданием или их группой. Что это означает? Она занимается техническим обслуживанием и содержанием общего имущества многоквартирного дома и всеми вопросами, в той или иной степени с этим связанными. А именно: она заключает договоры с организациями, которые подают в дом тепло, воду, электроэнергию. Решает вопросы, связанные с субсидиями, берет на себя функции бухгалтерии, некоторые обязанности паспортного стола. Это не значит, что она полностью его заменит и станет, к примеру, кого-нибудь прописывать. Но в структуре УК существует человек, который собирает документы для регистрации и идет с ними в паспортный стол. Он решает те вопросы, которые в той или иной степени относятся к данному дому или группе домов./иgt;    - Поскольку бремя расходов на содержание персонала УК несут собственники помещений, каким образом будут учитываться их интересы при выборе УК органом местного самоуправления: количество домов, штат, наличие дежурных специалистов, расходы на содержание организации и др.?  
И.Я. Докукин: /иgt;  
   - Выбор УК - очень ответственный момент. Если организуется ТСЖ, то в этом случае никаких согласований с органами местного самоуправления не требуется. Однако если этого не произошло, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации./иgt;  
 С.А. Ефимов:/иgt;  
    - Но если жильцы не использовали свое право на выбор УК,  жилые объекты нельзя оставить не у дел. Если до 1 января  вы не выберете, за вас это сделает кто-то другой./иgt;  
    - Мы живем на улице Новой. У нас очень плохая вода. Может ли управляющая организация сделать так, чтобы качество воды улучшилось?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
- Безусловно, нет. УК занимается обслуживанием внутридомовых инженерных систем. /иgt;  
- Вы можете как-то повлиять на качество воды, к примеру, организовать ремонт коммуникаций?/иgt;  
И.Я. Докукин: /иgt;  
  - Мы можем выполнить любую работу, вплоть до бурения артезианской скважины. Правда, за это придется заплатить дополнительно. Мы отвечаем только за содержание и техническое обслуживание многоквартирных домов, но если жители просят сделать ремонт и готовы его оплатить, пожалуйста./иgt;  
  - Игорь Яковлевич, мы говорим об улучшении качества воды, а вы - об артезианской скважине и о том, что за это надо платить…/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
- Ну не я же эту воду даю в дом!/иgt;  
- Но если мы заключаем договор с УК, она в свою очередь заключает договор с тем же Мосводоканалом и должна нас обеспечивать хорошей чистой водой./иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
 - Здесь надо разделять коммунальные услуги и техническое обслуживание. Мы не можем отвечать за то, что не входит в нашу компетенцию./иgt;  
- Тогда уточните, кто же будет отвечать за тепло в домах, за газ, электричество, ту же воду?/иgt;  
Т.И. Коломиец:/иgt;  
- До 2009 года за это будет отвечать МУЖКП "Котельники"./иgt;  
- Значит, все-таки идет разграничение полномочий?/иgt;
 
Т.И. Коломиец: /иgt;  
- Поэтому мы с вами сегодня и собрались. Мы говорим об управлении многоквартирными домами (местами общего пользования в многоквартирном доме)./иgt;  
- Микрорайон "Опытное поле" - это восемь домов, построенных в пятидесятых годах, и девяносто пять квартир. При этом основная масса жителей - пенсионеры. Что вы как УК можете нам предложить?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
 - Вы же понимаете, что отремонтировать жилищный фонд капитально за те деньги, что вы платите за техобслуживание, нереально./иgt;  
- То есть будут дополнительные сборы с людей? А у нас живут одни пенсионеры! И что нам делать? Зачем нам нужна эта УК, если она не может решить наши проблемы?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;
 
- В домах, где мы осуществляем управление, существует собственная аварийная служба, которая если и не сможет сделать капитальный ремонт, то уж текущий выполнить, конечно, в состоянии.  /иgt;  
- Как у вас проводится косметический ремонт подъездов?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
 - Подъезды мы ремонтируем. Но здесь многое связано с культурой проживания граждан. Я наблюдал ситуацию, когда только что покрашенные стены оказывались исписанными почти мгновенно. Если речь идет о нескольких десятках метров, непорядок устранит дворник (у нас он выполняет и малярные работы). Однако если это происходит несколько раз подряд, мы вынуждены обращаться к жильцам: извините, в пятый раз мы бесплатно перекрашивать не будем./иgt;  
- Дома у нас маленькие, малоквартирные. А вы говорите, что для более эффективного обслуживания необходимо объединяться. Нашему дому 50 лет, соседнему, предположим, 10. Как будет различаться оплата за ваши услуги?/иgt;  
Т.И. Коломиец:/иgt;  
- Ставки оплаты содержания и текущего ремонта жилищного фонда у нас зависят от категории дома. Если дом с лифтом, с горячей водой - одна категория, а если с газовыми колонками - другая./иgt;  
- По сравнению с Москвой у нас очень большая разница в тарифах. Что вы можете нам сказать в утешение?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
- Я думаю, что Москва имеет преимущество перед Котельниками, так как там некоторые области жилищно-коммунального хозяйства находятся в лучшем положении. Но, как показывает практика, постепенно эти границы стираются./иgt;  
- На какой срок можно заключать договор с УК?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
- Вначале договор заключается на один год. А потом либо продлевается, либо нет./иgt;  
- Какова процедура заключения договора с УК по инициативе жильцов? Каждый жилец должен сам лично это сделать, или это прерогатива ТСЖ?/иgt;  
Т.И. Коломиец:/иgt;  
- На сегодняшний день все решает собрание - 51% жильцов. Оформляется протокол и заключается договор. От имени жильцов, занимающих социальные квартиры, этот документ подписывает администрация. А от имени собственников - либо каждый собственник, либо ТСЖ./иgt;  
- Может так случиться, что не каждый захочет подписывать этот документ?/иgt;  
Т.И. Коломиец: /иgt;  
- Для этого собрание и проводится. Решает большинство, остальные ему подчиняются./иgt;  
- Но ведь те, кто не согласен, не будут платить за квартиру!/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
- Мы найдем способ их заставить. У нас очень сильный юридический отдел, работает служба безопасности. По закону, если человек не платит за жилье, оно идет с торгов. В нашей компании разработан механизм борьбы с такими людьми. Тем более подобных недисциплинированных личностей - 2-3 человека в доме. Они погоды не делают./иgt;  
- Допустим, мы вас выбрали и вы начали работать. Пока не наберется нужная сумма, работа производиться не будет? А все деньги, что мы куда-то сдавали, пропали?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
 - У нас есть свои финансы, за счет которых мы начинаем работать с момента подписания договора. /иgt;  
- За один месяц мы не наберем сумму, которая покроет, к примеру, капитальный ремонт?/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
 - Мы не говорим про капитальный ремонт. Наша компания занимается техническим обслуживанием зданий./иgt;  
- Может быть, в этой ситуации жителям старых домов выгоднее остаться в ЖЭКе? Мы ему много лет платили, и он обязан сделать нам капитальный ремонт…/иgt;  
И.Я. Докукин:/иgt;  
 - Жилищные организации тоже недолго останутся в том статусе, в котором существуют сейчас. Скоро они будут акционироваться./иgt;  
С.А. Ефимов:/иgt;  
 - Мы проводим эту встречу, чтобы вы смогли определиться: создадите ли вы ТСЖ, которое будет само распоряжаться своим домом, или лично заключите договор с УК. Неважно - с нами, с МУЖКП или с какой-нибудь другой компанией… Мы не единственная эксплуатационная компания, которая приходит работать в область. Их более 30./иgt;  
Т.И. Коломиец:/иgt;  
    - Новый Жилищный кодекс Российской Федерации мы обсуждаем уже в течение года. Так сложилось, что нам пришлось жить в другое время, нам достался рынок. Хороший он или плохой, сейчас речь не об этом. Он существует, и с этим нужно считаться. Поэтому горожане, собственники квартир, должны определиться и выбрать форму управления. Мы будем встречаться с представителями и других компаний. Обязательно поедем и посмотрим, как они содержат свои дома. В любом случае, выбор остается за вами./иgt;  
   Я хочу, чтобы в каждой квартире не текла крыша, было хорошее качество воды. Сегодня, к сожалению, это сделать физически невозможно. Однако горячую воду и тепло мы даем вовремя, а это говорит о том, что все девять городских ЦТП готовы к зиме. Не говорите о том, что мы вас бросили. Мы никогда этого не сделаем!/иgt;   На встрече побывала
Людмила Григорьева
Газета "Котельники Сегодня"/иgt;/иgt;